Achat de terrain : Bien comprendre les règles d'urbanisme

Vous avez décidé de construire votre maison de façon à pouvoir choisir librement l’apparence de votre logement ? Si vous venez de dénicher le terrain de vos rêves, veillez à vérifier en amont si votre projet est compatible avec les règles d’urbanisme en vigueur sur le territoire communal. Car en effet, même si construction rime avec davantage de liberté, vous ne pouvez pas construire n’importe quoi, n’importe où. Quelques conseils pour tout savoir des règles d’urbanisme en vigueur pour construire votre maison neuve en toute sérénité.

Plan Local d’Urbanisme (PLU) : qu’est-ce que c’est ?

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un document officiel permettant aux communes de fixer les règles d’urbanisme et de construction en vigueur sur le territoire. Ce dernier permet d’encadrer chaque nouveau projet urbain et s’avère être d’une grande utilité pour les municipalités, les constructeurs et les acteurs urbains, les architectes, mais aussi les particuliers, notamment lors de leur demande de permis de construire. En effet, c’est avec le PLU que vous vérifierez si le terrain que vous avez choisi est constructible, et le cas échéant, quelles règles de construction s’y appliquent.

Que contient réellement le Plan Local d’Urbanisme ?

L’objectif premier du Plan Local d’Urbanisme est d’harmoniser les constructions individuelles et collectives dans les communes pour assurer une cohérence territoriale. Les conditions d’occupation des sols (nature des constructions, implantation, ampleur, esthétisme…) peuvent être plus ou moins contraignantes en fonction des communes et des emplacements choisis.

Source photo : www.cartefinancement.com

Plus concrètement, on retrouve dans le PLU plusieurs documents visant à fixer et à encadrer ces différentes règles :

• Un rapport de présentation qui détaille le “pourquoi” des choix fait pour l’élaboration du PLU.
• Le PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durable) qui décrit les orientations de la commune en matière d’urbanisme, d’aménagement et de protection de l'environnement.
• Le règlement qui délimite chaque zone ainsi que les règles à appliquer en matière d’urbanisation ou de construction pour chaque secteur de la commune.
• Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) expliquent les règles d'aménagement ou de réhabilitation propres à des secteurs bien précis (sensibles ou prioritaires) de la commune.
• Les annexes regroupent l'ensemble des documents complémentaires tels que le tracé des réseaux ou encore les servitudes d’utilités publiques.

Quelles sont les 4 différentes zones identifiées dans le PLU ?

Le PLU divise le territoire communal en quatre types de zones bien définies :

• Les zones urbaines (U) correspondent aux parcelles de la commune qui sont déjà équipées et urbanisées ; ces zones sont donc constructibles.
• Les zones à urbaniser (AU) sont, dans la majorité des cas, des zones naturelles destinées à être urbanisés à plus ou moins long terme selon les réseaux existants ou à créer.
• Les zones agricoles (A) sont exclusivement destinées aux activités agricoles et ne sont pas constructibles, sauf exception (hangars, granges…).
• Les zones naturelles (N) ou forestières sont des secteurs préservés pour leur paysage, leur faune et/ou leur flore. De la même façon, elles ne sont pas constructibles, mais peuvent sous certaines conditions accueillir des installations qui ne portent pas atteinte à l’environnement.

Notez que d’autres catégories existent. Ainsi, d’autres lettres peuvent succéder à ces différentes zones (U, AU, A, N), afin de rendre compte encore plus précisément de la nature des activités sur une localité.

Attention, vous pouvez aussi tomber sur une exception, car même si 90 % des communes ont adopté le Plan Local d’Urbanisme, certaines n’en n’ont jamais développé. Dans ce cas, l'aménagement et l’urbanisation des sols sont régis par le Règlement National d’Urbanisme (RNU).

Comment consulter le PLU de ma commune ?

Vous pouvez obtenir le Plan Local d’Urbanisme de votre commune de deux façons différentes : en vous rendant en mairie (pôle urbanisme) ou en ligne.

Après avoir repéré le terrain qui accueillera potentiellement votre future construction, vous pouvez vous rendre à la mairie de la commune en question. N’hésitez pas à joindre la mairie en amont de votre visite, car, dans certaines villes, il sera nécessaire de convenir d’un rendez-vous pour cette étape. L’avantage de consulter ce document sur place est de pouvoir échanger avec les responsables du service urbanisme en question, le PLU contenant de nombreuses informations et de multiples détails qui ne sont pas toujours faciles à décoder.

Si vous ne voulez pas ou que vous ne pouvez pas vous déplacer en mairie, il est bien souvent possible de consulter le PLU de votre commune en ligne. Vous n’aurez qu’à vous rendre sur le site officiel de la mairie, veillez cependant à bien disposer de la dernière version du PLU, il se pourrait qu’il s’agisse d’une ancienne version !

Le PLU et le permis de construire : des éléments indissociables

Si vous souhaitez soumettre à la commune un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux, il est indispensable de consulter le Plan Local d’Urbanisme de votre ville. En effet, afin d’éviter les mauvaises surprises, il est nécessaire de s’assurer que votre projet immobilier correspond aux règles imposées par la commune.

Retrouvez ci-dessous une liste non-exhaustive des éléments à prendre en compte lors de la consultation du PLU :

• L’occupation et l’utilisation des sols,
• Les conditions d’accès à la voirie,
• La desserte des réseaux publics,
• La hauteur maximale des constructions,
• L’éloignement par rapport aux constructions voisines,
• L’aspect extérieur,
• Clôtures…

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