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Budget global dans le cadre de l’achat d’un terrain à bâtir

Se lancer dans un projet de construction implique d’avoir un budget conséquent et nécessite d’évaluer, le plus précisément possible, le coût de tous les postes de dépenses.
Le premier réflexe des futurs propriétaires qui veulent construire leur maison est de connaître le prix de la construction. Mais ces mêmes personnes oublient bien souvent de s’informer du coût réel du terrain à bâtir, alors que le budget pour acheter un terrain est bien plus important que le montant de la construction de la maison en elle-même.
À titre indicatif, il faut savoir que le prix d’achat d’un terrain constructible constitue entre 20 et 60 % du budget total du projet selon la région d’implantation. Cependant, le prix de la parcelle peut évoluer selon de multiples critères et les frais annexes qui viennent s’ajouter.
C’est probablement la raison pour laquelle le choix d’un terrain pour construire sa maison est une étape cruciale, non seulement pour réussir son projet, mais aussi d’un point de vue financier.

Les critères qui influencent le prix d’un terrain à construire

En matière de prix d’achat d’un terrain constructible, il n’existe pas de règle spécifique. En effet, l’investissement de départ est susceptible de varier d’un terrain à un autre, du simple au double et parfois, sans aucune raison apparente. Il n’existe aucune grille tarifaire concernant les tarifs appliqués par les vendeurs, mais certains paramètres influencent fortement la fixation des prix.

Voici une liste exhaustive des critères qui ont un impact certain sur le prix d’un terrain à bâtir :

• La localisation du terrain et sa localisation (région, quartier, campagne ou ville, ….) ;
• La superficie, la configuration et l’exposition du terrain ;
• La nature du terrain et la qualité de son sol ;
• La viabilisation du terrain, c’est-à-dire l'aménagement et le raccordement aux réseaux d’électricité, de gaz, d’eau,... ;
• La présence de commerces et de services de proximité.

Le prix d'un terrain et les frais techniques

L’acquisition d’un terrain à bâtir représente le premier poste de dépense de votre projet de construction à prendre en compte. Son état général reste parmi les premiers critères à ne pas négliger, il va lui aussi influencer le prix : faudra-t-il l’aplanir, le défricher, le viabiliser, …?

C’est d’ailleurs la question qui se pose si vous voulez acheter un terrain isolé, c'est-à-dire hors lotissement. Dans ce cas, des frais peuvent s’ajouter au prix de vente de la parcelle :

• L’étude de sol qui, effectuée par un géotechnicien, vous aide à connaître le type de fondation adaptée à votre future construction afin d’en assurer la solidité. En moyenne, une telle étude s’élève de 1 000 à 2 000 €, le prix dépend notamment de la superficie du terrain, de sa configuration, de sa localisation (source m-habitat).
  La nature du sol est un facteur déterminant dans la faisabilité de votre projet. Un sol de mauvaise qualité ou encore, un terrain en pente peut parfois imposer des travaux de terrassement relativement coûteux.
• Les frais de viabilisation comprennent les travaux de raccordement aux différents réseaux (eau, électricité, gaz, téléphone, assainissement public, etc.) Pensez à vous rendre à la mairie de votre commune pour estimer le coût de l’intervention. Entre les frais de raccordement et les taxes éventuelles, comptez entre 7 000 et 15 000 € pour viabiliser un terrain. Notons que les terrains en lotissement sont toujours viabilisés, mais les terrains isolés ne sont que rarement viabilisés avant leur mise en vente et imposent en conséquence différents travaux de raccordement.
• Le bornage, pour fixer les limites physiques officielles et légales d'une propriété. La mise en place de bornes aux limites des terrains respectifs est effectuée par un géomètre expert, l’opération peut s'élever entre 500 et 2 000 € selon la surface et la complexité du terrain non borné (source Seloger). Toutefois, sachez que le bornage est, bien souvent, réalisé aux frais du vendeur.

Bon à savoir : La loi française n’impose pas aux propriétaires de borner leur terrain. Cependant, la réglementation (article 646 du Code civil) stipule qu'un propriétaire est en droit d’obliger son voisin à accepter le bornage de leurs propriétés contiguës. Le cas échéant, les travaux de bornage se font à frais communs.

Et si le terrain se trouve en zone difficile d’accès, prévoyez des frais supplémentaires. Notamment, un terrain isolé doit présenter un chemin d'accès pour pouvoir accueillir les différents engins de chantier indispensables pour le bon déroulement des travaux. Dans l’absolu, il doit être préparé de façon à supporter le passage de monstres de plusieurs tonnes, même par temps de pluie. Enfin, vérifiez bien auprès des services de la métropole, que votre futur terrain bénéficie bien d’une accessibilité à un point d’eau incendie pour les pompiers.

Le prix d’un terrain et les frais annexes

Les droits de mutation

Encadré par la loi, le calcul des droits de mutation, appelés bien souvent à tort ‘frais de notaire”, s’établit sur le prix du terrain. En tant que propriétaire, vous devez les régler lors de la signature de l’acte d’achat chez le notaire, c'est-à-dire avant le début de la construction.

Plus précisément, les droits de mutation sont composés de différents frais et taxes incontournables :

• Les frais de publication foncière, relèvent de la publication d’une vente au fichier immobilier. On parle plus communément de “droits de mutation”.

En tant que particulier, l’achat d’un terrain à un autre particulier inclut une taxe de publicité foncière de 5,09 %. Rappelons que les départements ont le pouvoir de voter la hausse de ces droits. En revanche, l’acquisition d’un terrain à bâtir auprès d’un professionnel assujetti à la TVA (aménageur ou lotisseur) admet, en fonction des situations, soit des droits de mutation de 5,09 %, soit des frais notariés réduits de 0,175 % (source Seloger).

• La taxe départementale, dont le taux peut varier de 1,20 % à 4,50 % du prix d’achat du terrain, diffère selon les départements ;
• La taxe communale, qui s’élève à 1,20 % du prix d’achat ;
• Les honoraires et les émoluments fixes qui correspondent à la rémunération effective du notaire. Sur l'intégralité des frais d’acquisition, la rémunération du notaire ne représente que 1 % du prix du terrain en moyenne et elle est soumise à la TVA de 20 %.

À cela, il convient d’ajouter les émoluments de formalités qui permettent de rembourser les frais que le notaire a dû engager, elles sont fixes et sont de l’ordre de 800 €.

• La Contribution de Sécurité Immobilière (CSI), également appelée “formalité fusionnée”, est fixée au taux proportionnel de 0,10 % du prix du terrain. La somme est due dans le cadre de l’enregistrement des actes authentiques et de la publicité foncière, dans certains cas, elle peut être accompagnée des honoraires du notaire.
• Les débours qui représentent les dépenses acquittées par le notaire et qui servent à payer le coût des différents documents et/ou à rémunérer les différents intervenants dans le cadre de la prestation. Ils permettent aussi de régler les frais survenus à la demande du client, comme certains frais de déplacement par exemple.

Dans un projet d’achat de terrain à bâtir, les droits de mutation détiennent une part comprise entre 7 et 8 % du montant d’investissement de départ. Ainsi, pour un terrain acheté 80 000 €, il sera nécessaire de verser entre 6 600 € et 7 200 € en moyenne au moment de la signature chez le notaire.

La fiscalité sur l’achat d’un terrain à bâtir

Dès l'obtention de votre permis de construire, vous devrez vous acquitter de la taxe d'aménagement. Celle-ci est déterminée par chaque commune et chaque département, calculée en fonction de la surface de votre terrain. Renseignez-vous auprès du service urbanisme de la mairie pour en connaître le tarif.

En devenant propriétaire d’un terrain à bâtir, vous devrez également régler la Taxe Foncière des Propriétés Non Bâties (TFPNB). Sa base d’imposition correspond à la valeur cadastrale du bien, avec un abattement de 20 %, multipliée par les taux retenus par les collectivités locales, (article 1396 du Code Général des Impôts). Comme pour tous les biens immobiliers, la taxe foncière va dépendre de la localisation de votre terrain. Dans tous les cas, vous devrez déclarer votre titre foncier, et ce, même si les travaux de votre maison n’ont pas encore commencé.

Aussi, sachez que si vous avez acheté un terrain et que vous souhaitez le revendre, vous serez imposé sur les éventuelles plus-values. En fonction de la durée de détention du terrain, l’abattement forfaitaire d’imposition sera plus important.