Faire construire une maison pour l'investissement locatif : une bonne idée ?
Les avantages de construire une maison pour la louer ?
Découvrez les nombreux bénéfices à investir dans l'immobilier locatif :
Bénéficier d’une demande locative en pleine explosion
Si une grande partie des propriétaires-bailleurs choisissent d’investir dans un appartement neuf, ce type de placement peut également s’avérer intéressant dans le cadre de la construction d'une maison individuelle.
En effet, depuis la crise sanitaire et les différents confinements successifs, la demande en logements locatifs bénéficiant d’un extérieur s’est fortement accentuée ces derniers mois. En France, bon nombre de locataires souhaitent désormais habiter en zone rurale ou périurbaine et délaissent les logements collectifs pour se tourner vers des maisons individuelles.
On constate aujourd’hui que le parc locatif actuel n’est plus adapté aux besoins des Français et qu’il existe une grande disparité entre les biens à la location. Ainsi, les maisons neuves ne représentent que 28 % contre 72 % d’appartements (source INSEE). La demande de maisons à la location est donc très forte avec une hausse de près de 25 % sur l’ensemble du territoire métropolitain depuis le déconfinement. Cette augmentation du nombre de demandes locatives en maisons, s'explique également par un durcissement des conditions d’octroi de crédit depuis les nouvelles exigences émises par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) en 2020, qui recommande aux établissements créditeurs de ne plus prêter au-delà de 25 ans pour un taux d’endettement maximum de 33 %.
Au vu des chiffres évoqués, faire construire une maison neuve pour la louer, vous assure de trouver facilement des locataires.
Générer des revenus locatifs
Si l’immobilier reste la valeur refuge des Français, c’est bien parce qu’investir dans la pierre est un excellent moyen de capitaliser et de lutter contre l’inflation. Vous vous constituez des revenus locatifs complémentaires et stables sur la durée. En effet, au départ les revenus perçus issus de la mise en location de votre maison neuve, viennent compenser en tout ou partie le montant du remboursement de votre prêt immobilier. L’effort de remboursement de prêt se trouve donc considérablement diminué grâce aux loyers encaissés.
Finalement, investir dans l’immobilier en faisant construire une maison pour la louer, vous permet de devenir propriétaire d’un bien de qualité en faisant porter l’effort d’épargne sur le locataire. Il s’agit d’un système d’autofinancement de votre projet immobilier locatif où l’effet de levier du prêt vous permet d'augmenter la rentabilité globale de votre investissement via la souscription d’un crédit dont le coût est inférieur au rendement net du bien immobilier.
Une fois votre crédit bancaire remboursé, vous pourrez bénéficier de vos revenus fonciers à votre guise pour pallier une baisse de revenus à la retraite par exemple, mais aussi peut-être pour vous faire plaisir en vous achetant une résidence secondaire ou en réalisant des voyages.
L’investissement immobilier est un excellent moyen de capitaliser et de vous préparer des revenus additionnels pour l'avenir. Faites attention toutefois à bien sélectionner l’emplacement de votre future maison et de viser un taux de rendement d’environ 8 %.
Minimiser la vacance locative
Les maisons neuves sont idéales pour minimiser les risques locatifs et sont principalement ciblées par les familles désireuses de s’établir à moyen ou long terme avec leurs enfants (contrairement aux appartements). Faire construire une maison individuelle pour réaliser un investissement locatif offre ainsi une certaine sécurité avec une durée moyenne de location de 6 ans par famille.
Également, la majeure partie des maisons louées sont bien mieux entretenues que les appartements par les locataires qui s’approprient le bien comme étant le leur.
Enfin, les familles disposent en général de revenus plus conséquents et sont d’ordinaire plus scrupuleuses dans le règlement des loyers.
Devenir propriétaire d’un bien de qualité
Autre point positif également, opter pour la construction d’une maison neuve nécessite de respecter les normes environnementales en vigueur. Vous disposerez alors d’une habitation peu énergivore, et donc économique pour vos locataires. En passant par un constructeur de maison individuelle, vous avez la garantie de détenir un logement répondant aux dernières réglementations thermiques en matière de performances énergétiques. En outre, à compter du 1er janvier 2022, les nouvelles constructions de maisons devront répondre à la nouvelle RE 2020 (réglementation environnementale 2020), mise en place pour diminuer significativement l'impact carbone.
Bénéficier de garanties professionnelles
Au niveau des travaux, pas d’inquiétude : votre projet de construction de maison reste sous contrôle ! Par le fait, l'intervention d'un constructeur de maisons individuelles est encadrée par un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), vous couvrant sous différents aspects : garantie de parfait achèvement de travaux, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale.
Source photo : Maisons d'en France Atlantique > Voir ici
Bénéficier d’avantages fiscaux pour construire sa maison
Les avantages fiscaux liés à la construction-location d’une maison neuve sont nombreux :
- Réduction des frais de notaire à 3 % (au lieu de 7 à 9 % dans l’immobilier ancien) ;
- Exonération de la taxe foncière pendant les 2 ans qui suivent la mise en location de votre maison. Pour en bénéficier, pensez à remplir et à adresser au centre des impôts la déclaration cerfa n°6650 dans les 90 jours qui suivent la livraison de votre bien ;
- Exemption des charges de copropriété pendant 2 ans pour les maisons situées en lotissement ;
- Dégrèvement des revenus fonciers sur les cotisations d’assurance, les intérêts d'emprunts bancaires et certains prélèvements sociaux.
BON À SAVOIR :
Les loyers perçus doivent être inférieurs à 15 000 € pour bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos impôts sur le revenu (régime du micro-foncier). Toutefois, ce régime ne permet pas de déduire les charges de vos loyers. Si vous préférez bénéficier d’une déduction de vos charges, vous devez choisir le régime réel d’imposition. Ce dernier est obligatoire lorsque vos revenus locatifs dépassent 15 000 €.
S’offrir des perspectives de valorisation à moyen terme
Faire construire une maison pour la louer permet d’acquérir un bien de valeur. En finançant votre projet de construction à travers l’octroi d’un prêt immobilier sur une période de 20 ou 25 ans, vous vous constituerez un patrimoine en douceur, qui vous appartiendra totalement à l’issue de la période crédit, et ce, avec un effort d'épargne modéré.
En effet, en tant que propriétaire, les loyers perçus constituent un complément de revenu très intéressant, lorsque votre logement en location sera entièrement payé. Vous êtes assuré d’une rentabilité locative et d’un patrimoine sécurisé. Autrement, après quelques années, si vous souhaitez la revendre, vous pourrez vous attendre à réaliser une plus-value intéressante.
Les points de vigilance
Faire construire une maison pour la mettre en location a beaucoup d'avantage mais points de vigilance sont à noter.
Bien choisir l’emplacement de sa maison neuve
"Emplacement, emplacement, emplacement !"
Comme le dit si bien Stéphane Plaza, et ce, pour n’importe quel achat immobilier ou projet de construction, pour juger du potentiel de sa future propriété, étudier l’emplacement est LE critère le plus important. C’est pourquoi, avant de vous lancer tête baissée dans un la construction de votre maison, vous devez scruter la pertinence de la zone d'implantation de votre bien.
La bonne adresse se mesure notamment à sa proximité avec les commerces et autres commodités, les transports, mais aussi de l’image de son environnement (bruit, fréquentation du quartier…).
Pour ce faire, pensez à évaluer le profil-type des locataires que vous visez (étudiants, couples sans enfants, familles, etc.). Cela vous aidera à choisir le quartier le mieux adapté (plutôt animé pour les étudiants, à tendance calme pour les familles, …) et les centres d’intérêts adéquats (parcs, universités, centre de loisirs, ...).
Choisir avec soin ses locataires
Le choix du locataire est très important, c’est grâce à lui et aux paiements de ses loyers que votre investissement va pouvoir devenir rentable. De ce fait, pour éviter les éventuels risques impayés ou les retards de paiement, assurez-vous de choisir un locataire solvable.
Pour vérifier le profil de votre futur locataire, n’hésitez pas à lui demander de vous fournir les documents suivants :
- Le contrat de travail ;
- Les 3 derniers bulletins de salaire ;
- Le dernier avis d'imposition ;
Les 3 dernières quittances de loyers réglées à son ancien propriétaire.
Pour éviter les soucis de paiement, vous pouvez demander un garant solide auprès de votre locataire. Celui-ci peut s’affranchir d’une personne physique ou morale qui s’engage à rembourser les dettes d’insolvabilité de l’occupant.
Enfin, pour vous renseigner sur le sérieux du candidat, vous pouvez également :
- Appeler son employeur ;
- Vérifier la solidité financière de son entreprise s’il est chef d’entreprise ;
- Contacter son ancien bailleur.
Anticiper une transmission patrimoniale
Pour éviter la dilapidation de votre patrimoine et optimiser fiscalement votre succession, il est indispensable d’anticiper la transmission de vos biens immobiliers et de faire les bons choix en termes de gestion de votre patrimoine immobilier.
Plusieurs solutions s’offrent à vous pour organiser, gérer et transmettre facilement votre patrimoine :
- Réaliser un investissement en démembrement de propriété ;
- Constituer une SCI (Société Civile Immobilière) pour donner des parts à vos enfants ;
- Créer une SARL de Famille.
Une bonne organisation vous permet d’éviter des frais conséquents liés aux droits de succession ou de bénéficier d’abattements intéressants.
N’hésitez pas à contacter les équipes de Lotisseo si vous souhaitez obtenir un accompagnement personnalisé pour l’achat de votre terrain constructible et viabilisé en Vendée, Charente Maritime, Loire Atlantique et dans les Deux-Sèvres.