Un terrain constructible, qu’est-ce que c’est ?

Avant toute chose, rappelons qu’un terrain constructible se caractérise par une parcelle de terrain qui offre la possibilité d’accueillir une ou plusieurs constructions immobilières neuves.
Pour qu’un terrain soit constructible, celui-ci doit répondre simultanément à plusieurs critères :

• Juridiquement, le terrain doit être apte à recevoir la construction d’un bien : le Plan Local d’Urbanisme (PLU) définit ce critère et permet de savoir si votre projet de construction répond aux règles d’urbanisation de la commune d’implantation du projet.
• Le terrain doit détenir des capacités physiques pour supporter la construction et notamment, le sol et le sous-sol doivent tolérer le poids et les charges de la construction et garantir la sécurité de ses occupants.
• Le terrain doit être viabilisé, c’est-à-dire qu’il doit profiter d’un aménagement et d’un raccordement à l’ensemble des réseaux classiques (électricité, eau potable, gaz, assainissement collectif, téléphone, ...).

En somme, un terrain s’avère constructible dès lors que les trois critères énoncés ci-dessus sont réunis. Si l’une des conditions ne s’applique pas, le terrain devient alors non-constructible.

L'offre d'achat

Ça y est ! Vous avez enfin trouvé un terrain à bâtir en vente pour votre projet de construction de maison neuve. En premier lieu, vous allez devoir formuler une offre d’achat au vendeur. Non-obligatoire, cette approche ne reste pas moins recommandée afin d’instaurer un premier contact et de se positionner par rapport aux autres acheteurs potentiels.
Également appelée promesse d’achat ou offre de prix, l’offre d’achat peut être exprimée à l'oral, ou par courrier électronique pour formaliser les échanges. Dans tous les cas, celle-ci n'entraîne aucun engagement vis-à-vis de l’acheteur. Pareillement, le vendeur qui n’est pas engagé, peut proposer le terrain à un autre acquéreur potentiel.
Autrement, l’intéressé peut formuler, à l'écrit, son offre d’achat (l’acheteur s’engage dans la procédure d’achat du terrain).

La promesse unilatérale ou le compromis de vente

Une fois le courrier postal reçu, il est temps de passer à la rédaction d’un avant-contrat de vente et à sa signature.
Deux possibilités s'offrent à vous : la promesse de vente ou le compromis de vente.

La promesse de vente

Cet avant-contrat est réalisé sous seing privé, entre le vendeur et l'acheteur, sans avoir recours à l’intervention d’un notaire.
Le lotisseur rédige alors une promesse unilatérale de vente d’un terrain situé en lotissement pour préciser les conditions exactes de la vente :

• prix de vente du terrain ;
• mode de paiement ;
• durée de validité de la promesse ;
• date limite de signature de l'acte notarié ;
• éventuelles conditions suspensives ;
• délai de livraison du terrain constructible ;
• obtention d’un certificat d’urbanisme ;
• …

Le bénéficiaire a la faculté d'acheter ou non le terrain pendant un temps déterminé avec le promettant, qui s’interdit, quant à lui, de vendre le bien à un autre acheteur. En échange, l’acquéreur verse une indemnité d'immobilisation du terrain, qui se situe en règle générale, autour de 10 % maximum du prix de vente.
Si l'acheteur ne lève pas l'option dans les temps, mais renonce à acquérir le terrain, l'indemnité reste acquise par le vendeur. Dans le cas où l’une des conditions suspensives n'est pas réalisée, celui-ci a la possibilité de récupérer son indemnité.

À contrario, si le lotisseur venait à renoncer à la vente de son terrain pendant la durée de l'option, il devrait alors restituer l’indemnité à l'acheteur et éventuellement ; lui verser des dommages et intérêts.

Enfin, dernier cas, l'option est levée par l’acheteur : la transaction a bien lieu et l'indemnité versée, vient alors en déduction du prix de vente.

Bon à savoir : Il est impératif d’enregistrer une promesse de vente sous seing privé auprès de l’administration fiscale dans les 10 jours qui suivent sa signature. Celle-ci doit être établie en trois exemplaires.

Le compromis de vente

Contrairement à la première option, ici, le compromis de vente engage à la fois l’acheteur et le vendeur à réserver le terrain, sans délai de rétractation. Cette possibilité s’exerce sur une période déterminée, généralement de deux à trois mois.
Ce contrat d’avant-vente doit être établi et signé en deux exemplaires et comporter les mentions suivantes :

• le prix du terrain
• la liste des taxes inclues dans le prix ;
• la désignation du terrain commercialisé (localisation, surface, SHON constructible ...) ;
• le montant approximatif des frais d’acquisition ;
• le montant de l’indemnité d'immobilisation du terrain ;
• la date de la signature ;
• le mode de paiement ;
• les éventuelles servitudes sur le terrain ;
• une déclaration du promettant certifiant l’absence de carrières, de remblais, de galeries minières sur le terrain ;
• une mention à l'étude géologique du sous-sol faite par le vendeur ;
• une clause de remboursement de la garantie en cas de réalisation d'une condition suspensive ;
• les conditions suspensives.

Bon à savoir :
La rédaction des conditions suspensives est importante, car elles permettent de se prémunir en cas d'imprévu et de remettre en cause la transaction. En effet, en l’absence de réalisation d'une de ces conditions, la vente peut se voir annulée et les sommes versées au vendeur restituées à l'acquéreur.

L'acte authentique de vente

Nous voici désormais, à l’étape finale, celle de la signature de l’acte authentique de vente. Celle-ci permet de conclure la procédure d’achat du terrain entre l’acquéreur et le vendeur, en présence d’un notaire.

L’acte authentique d’un terrain en lotissement contient certaines informations obligatoires :

• coordonnées du lotisseur et de l'acheteur ;
• description détaillée du terrain et de sa surface ;
• existence d'un bornage du terrain.

Certains documents sont annexés à l'acte de vente notarié, comme le cahier des charges régissant la vie collective en lotissement, le règlement de lotissement, les différentes règles d'urbanisme de la commune permettant d’obtenir son permis de construire, mais aussi l’étude de sol, les éventuelles servitudes ou encore l’état des nuisances sonores aériennes.

Durant le rendez-vous dédié à l’acte de vente, le notaire procède au calcul et au paiement des débours et des droits d’enregistrement. Il se charge de la publicité foncière à laquelle l’acte de vente est “opposable à un tiers” et il prévient le cadastre du changement de propriétaire du terrain. Enfin, il assure le bon paiement des frais de la vente (l’apport et/ou versement de votre établissement bancaire dans le cas d’un financement immobilier).

Concrètement, l’acte authentique de vente confirme ce qui a été convenu dans l’avant-contrat. Par ailleurs, il est garant de l'authenticité de l’engagement des deux parties. Au moment de conclure le contrat, l’acheteur devra s’acquitter du montant restant, mais aussi des divers frais qui s’y ajoutent : frais de notaire, taxes, ... L’acheteur devient alors officiellement propriétaire du terrain, une fois que l’acte authentique est signé et le solde est versé.

Pour simplifier vos démarches quant à l’acquisition d’un terrain constructible, n’hésitez pas à contacter les équipes Lotisseo. Nos professionnels vous aident à trouver un terrain constructible et viabilisé pour concrétiser votre projet de construction de maison.