Le Plan d’Urbanisme Local, également nommé PLU est un document obligatoire de planification de l’urbanisme tant au niveau communal qu’intercommunal (PLUi). Remplaçant du Plan d’Occupation des Sols (POS), depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000, le PLU a été mis en place dans le but de protéger l’occupation des sols, la biodiversité et l’écosystème. C’est donc un ensemble de règles qui régissent les droits des citoyens en termes de construction. Que contient-il ? Quelles démarches devez-vous mettre en place pour obtenir le PLU d’un terrain et dans quel délai ?

Le contenu du PLU

Les PLU des différentes communes françaises suivent tous une même ligne directrice, quant à la question de son contenu et comprennent 5 éléments.

En premier lieu, on trouve le rapport de présentation, dans lequel est décrit l’état de la commune en termes d’aménagement, de ses territoires, de sa biodiversité ou encore de son environnement. Paragraphe qui se découpe en plusieurs parties et sous-parties, avec la description des différentes zones habitables ou agricoles de la commune, mais aussi de la qualité de son environnement, de la faune et la flore, des espèces protégées s’il y en a, et l’impact des décisions prises par la commune sur l’écosystème.

On retrouve en deuxième temps, le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), qui veille à ce que les objectifs sociaux, économiques et environnementaux soient respectés et établis à long terme.

Également, les Orientations d’Aménagements et de Programmation (OAP) font parties du contenu du PLU. Elles expriment de manière qualitative les ambitions et les stratégies des collectivités territoriales en termes d'aménagement. “Elles revêtent aujourd’hui une multiplicité de formes pour épouser les spécificités des territoires et des projets de développement et ont vu leur rôle largement renforcé par les législations successives” selon Pastèle SOLEILLE, sous-directrice de la qualité du cadre de vie au sein de la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages.

Vous pouvez consulter l’ensemble des documents de planification urbaine et des servitudes d’utilité publique versés par leurs autorités compétentes sur le site de Geoportail de l’Urbanisme.

Les démarches pour obtenir le PLU d’un terrain

Vous souhaitez acheter un terrain isolé dans le but de faire construire votre maison neuve ? Sachez qu’il est indispensable de consulter le Plan Local d’Urbanisme, document de référence en matière d’aménagement urbain, avant de déposer votre permis de construire ou votre déclaration préalable en mairie. Celui-ci revêt une importance capitale, car il vous permet de vous assurer de la viabilité de votre projet de construction et de sa faisabilité par rapport aux règles d’urbanisation de la commune dans laquelle vous souhaitez implanter votre habitation.

En effet, consulter le PLU, vous apprendra quelle est l’emprise au sol maximum accordée sur la parcelle, la hauteur des bâtiments, la surface de plancher maximale et vous donnera des informations concernant les éventuelles servitudes d’utilité publique ou privée, mais surtout, si la parcelle visée est bel et bien constructible !

Le PLU régit l’ensemble des constructions et des aménagements de la ville, et les règles à respecter en matière d’urbanisme. Il permet au Maire ou à la Métropole, de vous accorder ou non, le droit de construire votre maison à un endroit précis.

Les démarches pour l’obtenir sont assez simples, puisque la consultation du PLU est gratuite et ne nécessite aucune démarche administrative particulière. Vous pouvez tout simplement, vous rendre à votre mairie et demander à consulter le PLU ou encore le télécharger en format numérique sur Internet.

Cas particulier : Si la commune dans laquelle vous souhaitez faire construire votre maison, ne possède pas de PLU, mais que celui-ci est intercommunal (PLUi), vous aurez certainement des difficultés à avoir accès à son contenu en mairie ou sur Internet. Dans ce cas, contactez votre communauté de communes ou la métropole et demandez à recevoir le PLUi par email pour le consulter.

Comment lire un PLU ?

Le PLU est composé de différentes cartes d’urbanisme, détaillant chaque partie de la commune. Elles sont elles-mêmes divisées par zones PLU. À chaque zone correspond un règlement distinct, à connaître avant d’entamer toute démarche de construction. Ainsi, si la parcelle que vous souhaitez acquérir se trouve située dans une zone N (zone naturelle) par exemple, sachez que la plupart du temps, les constructions sont interdites (sauf rares exceptions).

Vérifiez donc en premier lieu, le plan de zonage, pour déterminer la localisation exacte de votre parcelle, puis consultez le règlement relatif à la zone de votre terrain. Pour terminer, consultez le règlement graphique de la zone, qui détaille entre autres, les servitudes d’utilité publique, et qui vous éclairera quant aux éventuelles restrictions de constructibilité sur votre terrain.
D’autres zones, comme la zone UP peuvent elles-mêmes être divisées en sous-secteurs. (UPa, UPb et UPc, ou encore UPd). Celles-ci contiennent également leurs propres règles d’aménagement et de constructibilité.

Si vous n’avez pas encore trouvé de terrain à bâtir dans la commune, mais que vous avez pour projet de vous installer avec votre famille, vous pouvez également consulter les annonces de vente de terrains disponibles auprès d’un lotisseur. À l’inverse d’un terrain isolé, l’achat d’un terrain en lotissement offre bon nombre de garanties et il facilite grandement les démarches, puisque l’aménageur-lotisseur s'occupe pour vous de consulter le PLU et toutes les règles de l’urbanisme, de réaliser les études de sols et vous offre une garantie couvrant les ouvrages liés à la viabilisation du terrain (assurance décennale).

Le délai d’obtention

Si le PLU est consultable immédiatement, l’obtention d’un certificat d’urbanisme (CU) permettant de s’assurer des règles d’urbanisme applicables sur un terrain donné, nécessite d’en faire la demande par l’intermédiaire d’un formulaire CERFA. Il existe aujourd'hui deux types de certificats d’urbanisme : le certificat d’urbanisme d’information et le certificat d’urbanisme opérationnel. Le premier, vous renseignera quant aux règles applicables sur le terrain en question, mais de manière générale, tandis que le second vous répondra de manière personnalisée sur la faisabilité de votre opération d’urbanisme projetée (accessibilité voies et réseaux, hydrants…).

Les délais d’instruction d’une demande de certificat d’urbanisme sont les suivants :

• 1 mois pour les certificats d’urbanisme d’information
• 2 mois pour les demandes de certificat d’urbanisme opérationnel

à compter du dépôt de votre demande en mairie.

La durée de validité du certificat, est de 18 mois à compter de sa date de délivrance. Vous avez la possibilité de prolonger la validité d’un certificat de 12 mois supplémentaire, si le PLU n’a pas changé depuis votre 1ère demande.

N’hésitez pas à contacter les équipes de Lotisseo si vous souhaitez obtenir un accompagnement personnalisé pour l’achat de votre terrain.